Siendo Utrera una ciudad con importante casco histórico, y donde las construcciones antiguas son frecuentes, son muchas las ocasiones en que en la notaría nos encontramos con la problemática derivada de estas situaciones: derechos de vuelo o sobreedificación concedidos por padres a hijos, edificios cuya construcción se amplió, etcétera. Ahora, la DGSJyFP cambia su criterio y flexibiliza los requisitos para la formalización en escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad de estas construcciones y su configuración en régimen de división horizontal.
La reciente Resolución de la DGSJyFp de fecha 16 de diciembre de 2021, publicada en el BOE del 28 de diciembre de 2021, viene a cambiar la doctrina que el mismo centro directivo había venido manteniendo en relación a la constitución de fincas en régimen de propiedad horizontal, al hilo de la declaración de obra nueva, todo ello por antigüedad, esto es, una vez acreditada la prescripción de las posibles infracciones urbanísticas, y la posibilidad por parte de la Administración competente de adoptar medidas de reposición de la finca a un estado anterior.
El principal argumento en favor de la exigencia de licencia o autorización administrativa, radica en el artículo 53 a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, conforme al cual no podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número, o por no acreditarse su antigüedad, conforme al artículo 28.4 del texto refundido de la Ley 7/2015, de Suelo.
Recuerda este centro directivo su propia 3 de junio de 2019, entendiendo que cabe aplicar, analógicamente, aunque con matizaciones, a la división horizontal el régimen del artículo 28.4 citado, para no exigir la licencia prevista en el artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997 a propiedades horizontales, si se acredita su antigüedad, de modo que puedan computarse el transcurso de los plazos previstos en la legislación urbanística aplicable para el restablecimiento de la legalidad urbanística infringida.
Según dicha doctrina, para poder inscribir el régimen de propiedad horizontal en este caso debe acreditarse el otorgamiento de licencia administrativa, declaración de innecesaridad, o acreditar la antigüedad de la propiedad horizontal, por cualquiera de los medios previstos en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.
Por lo tanto, bastaría para declarar obra nueva y división horizontal por antigüedad:
a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.
¿Quieres más información? ¡Contacta con nosotros!