El BOE publica una importante Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 7 de febrero de 2022.
Consideramos especialmente relevante y de interés esta resolución, por cómo afecta a la práctica diaria notarial en nuestra ciudad, dada la importante cantidad de supuestos en que bajos de casas en división horizontal, con garajes y locales comerciales instalados, son a la larga alterados y/o divididos y es con ocasión de venta o hipoteca que se revela su situación jurídica, y debe solucionarse en notaría.
En este caso, la DGSJyFP aprovecha el recurso presentado ante una nota de calificación negativa a una escritura de cambio de uso de un local a uso residencial, y se subdivide el local en dos viviendas, aportando un certificado técnico de antigüedad acreditativo del cambio de uso y de hacer más de 20 años de la división en dos viviendas.
El Centro Directivo fija criterio en cuanto a los requisitos necesarios para acreditar la legalidad de la división de un elemento privativo en una división horizontal, y establece que:
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- Es preceptiva licencia administrativa de segregación, o en su caso, declaración de innecesariedad, para la división/segregación de elementos privativos en edificios en régimen de propiedad horizontal, en dos o más, aunque sean locales o garajes no destinados a vivienda.
- Es admisible en lugar de licencia, certificado técnico (de arquitecto o arquitecto técnico) que acredite que la obra de división se produjo con antigüedad tal que haya prescrito la infracción urbanística por falta de licencia. Cuál sea esa antigüedad deberá determinarse por la legislación autonómica que resulte de aplicación al caso concreto.
- A salvo lo anterior, no es necesaria licencia, según el artículo 26.6 de la Ley del Suelo, cuando:
a) El número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.
b) La modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos
Esto, en cuanto a los requisitos urbanísticos, porque hace constar también la DGSJyFP que en todo caso, la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, como sería el caso por la división de un elemento privativo, requiere acuerdo favorable de la Junta General de propietarios, con voto favorable de 3/5 de los propietarios que representen, 3/5 de las cuotas, o bien que exista cláusula estatutaria que permita los actos de división por parte de los propietarios con carácter previo, sin necesidad de acuerdos posteriores de Junta de Propietarios que así lo permitan.
En la notaria de Utrera sita en Plaza del Altozano, número 27, 1º, estaremos encantados de atenderle y asesorarle en relación con cualquier asunto relacionado con este u otro tema. ¡Contacta con nosotros!